件名:◆「あらゆる節税対策を紹介する」メルマガ◆タワーマンションによる相続対策とは？
日付:2014/04/21
差出人:石井税理士事務所
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『「あらゆる節税対策を紹介する」メルマガ』
（隔週月曜日配信）
発行：石井税理士事務所
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さて、4月もあと10日あまりとなりました。来週前半からゴールデン
ウィークとなりますが、私は一足早く4月23日〜4月30日まで休暇を
とらせて頂く予定になっております。
昨年も前倒しで長期休暇を取り、連休中は仕事をしておりましたが、
今年も同様に早目に休暇を取り、5月3日〜5月6日の土日祝日はフル
出勤する予定です。
なお、連休最終日の5月6日（火・祝）に相続税の無料個別相談会を
行います。
税制改正により平成27年から、相続税の基礎控除額が大幅に縮減さ
れ、相続税は大増税時代を迎えます。
これにより、都内近郊に土地を保有している方は4人に1人が相続税
を納めることになるとも言われています。
この相談会では、相続税試算（簡易計算）をその場で行い、現状分析
と相続対策のアドバイスを行います。
お一人様30分〜60分程度時間を取って、個別にご相談を受けますので、
相続税に不安を抱えている方は、奮ってご参加ください。
なお、完全予約制となりますので、お早目にご予約してくださいね。
詳細はこちらをクリック
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http://ishiizeirisi.p-kit.com/page213679.html
さて、これにちなんで、今回は相続対策のお話しを致します。
それはタワーマンションを購入して相続税対策する方法です。
この節税方法はここ数年注目されている相続対策の節税方法で、
ご存知の方も多いかと思いますが、実際にどれだけ節税効果が
あるのか検証してみたいと思います。
では具体例をあげてみてましょう。
○相談者：父Ａ（一人暮らし）
○推定相続人：子Ｂ（別居・家持ち）
○父Ａの保有財産
自宅土地家屋（一戸建）：相続税評価額5,000万円
預貯金：8,000万円
合計：1億3千万円
上記の前提で平成27年に父Ａが亡くなったとします。
【１】何も相続対策しなかった場合
【２】自宅を売却してタワーマンションの最上階を購入した場合
でどれだけ相続税に差がでるかを検証してみましょう。
【１】何も相続対策しなかった場合
@相続税評価額：1億3千万円
A基礎控除額：3,600万円
B相続税額：（@−A）×30％−700万円＝2,120万円
【２】自宅を売却してタワーマンションの最上階を購入した場合
（前提条件）
○自宅を7,000万円で売却し、預貯金8,000万円と合わせて
1億5千万円のタワーマンション最上階を購入し、居住。
○タワーマンションの相続税評価額：4,500万円
@相続税評価額：4,500万円
A基礎控除額：3,600万円
B相続税額：（@−A）×10％＝90万円
◎節税額【１】−【２】＝2,120万円−90万円＝2,030万円
となります。
なぜ、こんなにも相続税に差がでるのか、ご説明します。
相続税を計算するうえで、不動産の評価は買った価格では評価
せずに、土地の場合は路線価基準で、建物の場合は固定資産税
評価額で評価します。
これらの評価額は通常売買される時価よりは低く、土地の路線
価基準は時価の80％、建物の固定資産税評価額は時価の50％程
度と言われています。
タワーマンションの場合、建物の総戸数が多い一方で、底地面積
は狭いので、一戸当たりに占める土地の持分割合が非常に小さく
なります。
なので、土地の価格より建物の価格の占める割合が大きくなり、
相続税の計算上の評価額は買った価格の60％程度で評価されたり
します。
さらに、１階で北向きの部屋と60階で南向きの部屋は同じ床面積
でも数千万円以上の価格差が出たりしますが、固定資産税評価額
は部屋の向きや階数などは影響しません。
つまり１階で北向きの部屋が販売価格8,000万円で60階建てで南向
きの部屋は販売価格1億5千万円なのに、固定資産税評価額は全く同
じ4,500万円ということがあり得るのです。
したがって、タワーマンションの最上階を購入した場合、相続税の
計算上の評価額は買った価格の30％程度まで評価額が低くなり、そ
の結果、大幅に相続税額を節税することが可能になるわけです。
いかがでしょうか？
上記の例はかなり極端な例ではありますが、財産を圧縮するという
効果は大きくあるのです。
しかも、最上階部分は値崩れしにくいので相続後に転売しても1億5千万円
で売却できたりします。
この場合も、譲渡所得税は発生しません。
さらに言えば、父Ａ購入→子Ｂに贈与→子Ｂ即転売すれば丸々1億5千万円
が現金として父Ａ→子Ｂに移ることも可能になります。
ただし、「不動産」の購入は物件選びを誤ると思うように転売できなかった
り、時価が急落するようなリスクもあります。
相続対策としては大きな効果も期待できますが、リスキーな部分もあります
ので、専門家のアドバイスを聞きながら慎重に判断してくださいね。
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