「『あらゆる節税対策を紹介する』メルマガ」 （バックナンバー閲覧） ----- 石井税理士事務所 ----- 件名:◆「あらゆる節税対策を紹介する」メルマガ◆中古不動産を購入した時は？ 日付:2014/01/13 差出人:石井税理士事務所  ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ 　『「あらゆる節税対策を紹介する」メルマガ』 　　　　（隔週月曜日配信） 　　　発行：石井税理士事務所 　 ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ 　このメルマガは、お名刺の交換や当事務所への資料請求、また弊 　所へのメルマガ登録をされた方にお送りしております。 ************************************************************ 　明けましておめでとうございます。本年最初のメルマガとなります。 　さて、皆さんは今年1年の目標、抱負など既にたてられておりますで 　しょうか？ 　私の今年のテーマは「変革」です。なにも今年に限ったことではあり 　ませんが、常に新たな試みを行い、己を変えていくことは必要かと思 　っています。 　あえて「変革」を今年のテーマに掲げたのは、今年中に事務所の移転 　を考えており、そのタイミングで会計システムの変更、人事採用等を 　行い、あらゆる体制を刷新し、変えていきたいと思っているからです。 　このメルマガもよりパワーアップして、皆さんの役立つ情報を提供し 　ていきたいと思っていますので、引き続きご愛読ください。 　では、今回のテーマにまいりましょう。 　今回は「中古不動産を購入した時」の節税方法です。 　ご承知のとおり、今年の4月から消費税率が5％→8％に変更され、住宅 　等、不動産購入の駆け込み需要の現象がみられます。 　土地と建物を購入した場合、建物には消費税がかかりますが、土地に 　は消費税がかかりません。 　このとき、契約書において土地と建物の金額がわかれて記載されてい 　れば問題はありませんが、中古の建物と土地を購入すると、一括した 　金額で契約書に記載されていて建物の金額と土地の金額がわからない 　ことがあります。 　 　このような場合、購入金額を建物と土地に按分してそれぞれの金額を 　確定しなければならないのですが、「なるべく建物の金額を多くする 　方法は無いですか？」と質問される場合があります。 　理由は下記のとおりです。 　◯建物に係る消費税が多く控除できるため 　◯建物は減価償却を通じて経費計上できるため 　しかし、税務署に聞くと「時価で合理的に按分してください。時価に 　ついてはこちらでは計算できませんので、そちらで決めてください。」 　といったなんとも不親切な回答が返ってきたりします。 　では、どうしたらよいでしょうか？ 　時価を決めるには次の4つの方法があります。 　その4つの方法を比較検討して最も建物の時価が高くなる方法を選択 　すれば良いことになります。 　 　4つの方法とは以下のとおりです。 　�@建物の金額を先に決め、差額を土地の金額にする方法 　�A土地の金額を先に決め、差額を建物の金額にする方法 　�B全体の購入金額を土地建物に振り分ける方法 　�C不動産鑑定士に評価依頼する方法 　 　では具体的に見ていきましょう。 　�@建物の金額を先に決め、差額を土地の金額にする方法 　 　・購入先の減価償却後の帳簿価額を基に建物の金額を計算する方法 　・「建物の標準的な建築価額」を基に新築当時の建築価額を計算し、 　　そこから経過年数分の減価償却費を控除する方法　など 　�A土地の金額を先に決め、差額を建物の金額にする方法 　　路線価や公示価額を基に計算する方法　など 　　例えば、「路線価は時価の約8割」という税務署側の前提がある 　　ので路線価で評価して、0.8で割り返し、それを土地の金額とす 　　る方法です。 　�B全体の購入金額を土地建物に振り分ける方法 　　全体の購入金額を固定資産評価額で按分する方法など 　 　�C不動産鑑定士に評価依頼する方法 　　事情を説明すれば、不動産鑑定士によりますが、建物の評価をな 　　るべく高く、土地の評価をなるべく低くするようにしてくれます。 　つまり、「時価」の決め方は明確には決まっていないのです。だから、 　こちら側できちんと根拠を決めて、「合理的に」決定すればよいのです。 　ただし、建物と土地の金額のバランスは重要です。 　例えば�@〜�Cの金額を計算して�Cの方法だけ極端に計算が違ったとします。 　この場合に�Cを選択した場合、そこに「合理性を見出せない」と税務調査 　で否認されるリスクもあります。 　リスクという意味では�Bの全体の購入金額を固定資産評価額で按分 　する方法については、まず問題になることが少ないので、この方法を 　基準に他の�@�A�Cの方法を比較検討しても良いかと思います。 　バランスが悪くなければ、最も有利な方法を選択して計算すれば、 　問題になることは少ないでしょう。 　いかがでしょうか？ 　税務処理には明確な規定のない、「グレーゾーン」が数多く存在します。 　このグレーゾーンについての税務訴訟においては「合理的な判断基準」 　とか、「総合的に勘案」といった文言が裁決理由に掲げられることが 　よくあります。 　つまり、バランス性の欠かない、根拠がある方法を実践すれば、それは 　合法的な「節税」となるのです。 ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ 「『あらゆる節税対策を紹介する』メルマガ」 （毎月第3月曜日（月曜日が祝日の場合は火曜日）配信） 　発行：石井税理士事務所 　住所：千葉県市川市八幡2-11-13 　電話：047-302-8011 　メルマガの感想・お問い合わせはこちら 　ishii@ishiizeirisi.com 　石井税理士事務所ホームページ 　（経営者向けサイト）　https://ishiizeirisi.com/ 　（相続専門サイト）　　https://ishiizeirisi.p-kit.com/ メールアドレスの変更は次のURLをクリックしてください ＜メールアドレス変更URL（アドレス確認なし）＞ バックナンバー閲覧は次のURLをクリックしてください ＜バックナンバー閲覧URL（アドレス確認なし）＞ 購読停止は次のURLをクリックしてください ＜購読停止URL（アドレス確認あり）＞ メルマガシステム運営 JCity : http://www.jcity.co.jp/?ac=17S17S17S22066 ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ バックナンバー一覧に戻る