実勢価格を基準に遺産分割をまとめた事例

実勢価格を基準に遺産分割をまとめた事例

状況

相続財産の中心は不動産でした。
相続税評価額では合計3,000万円でしたが、実際の売却想定価格（実勢価格）は約7,000万円と　　大きな乖離がありました。
相続税の計算上は問題ありませんが、遺産分割を「相続税評価額」を基準に行うと、
・不動産を取得する相続人が実質的に多くの財産を取得する
・現金を取得する相続人が不利になる
という不公平が生じる状況でした。
このままでは相続人間でトラブルになる可能性がありました。

問題点

相続税の計算は「相続税評価額」を使いますが、
遺産分割の公平性は「実勢価格」で考えるべきケースが多い という点が重要です。
特に
・都市部の収益物件　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
・路線価と市場価格の差が大きい地域
・借地権や底地が絡む不動産
では、税務評価と市場価値に大きな差が生じることがあります。
この差を無視して分割すると、後々の不満や争いの原因になります。

解決方法

まず、不動産会社複数社に査定を依頼し、実勢価格のレンジを把握しました。
その結果、相続税評価額3,000万円に対し、
実勢価格は約7,000万円と約4,000万円の差があることが判明しました。
この実勢価格を基準に遺産総額を再集計し、
・不動産を取得する相続人は代償金を支払う
・現金取得者とのバランスを調整する
という分割案を作成。
結果として、相続人全員が納得する形で遺産分割協議をまとめることができました。

SUMMARY

  • 相続税評価額：3,000万円
  • 実勢価格試算額：約7,000万円
  • 乖離額：約4,000万円
  • この4,000万円の差を調整せずに分割していた場合、大きな不公平が生じる可能性がありました。 実勢価格を基準に再計算したことで、相続人全員が納得した遺産分割とを実現できました。