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地盤改良の必要性を確認し、土地評価を10％減額した事例
状況
相続された土地はご依頼者のお父様の自宅でしたが、軟弱地盤で新たに建物を建築するには地盤改良工事が必要な土地でした。
しかし生前に地盤改良工事は行われず、5年前に簡単な地盤調査を依頼されただけでした。
相続時点でも地盤改良工事が必要な土地と判断されれば「利用価値が著しく低下している宅地」として土地の評価が10％減額できます。
FOCUS
- 過去の地盤調査報告書の信憑性の問題。
- どの程度の調査が実施がされていたのか？
- 相続時点でもその状況は変わらないのか？
- 判断基準はあくまでも「相続時点」での土地の状況なので、過去の報告書の信憑性と相続時点での土地の状況がポイントとなりました。
解決方法
まず、不動産会社複数社に査定を依頼し、実勢価格のレンジを把握しました。
その結果、相続税評価額3,000万円に対し、
実勢価格は約7,000万円と約4,000万円の差があることが判明しました。
この実勢価格を基準に遺産総額を再集計し、
・不動産を取得する相続人は代償金を支払う
・現金取得者とのバランスを調整する
という分割案を作成。
結果として、相続人全員が納得する形で遺産分割協議をまとめることができました。
SUMMARY
- 相続税評価額：3,000万円
- 実勢価格試算額：約7,000万円
- 乖離額：約4,000万円
- この4,000万円の差を調整せずに分割していた場合、大きな不公平が生じる可能性がありました。 実勢価格を基準に再計算したことで、相続人全員が納得した遺産分割とを実現できました。
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